내년 전국 아파트 입주 물량이 44만 가구에 이르면서 사상 최대치에 달할 것으로 예상되는 가운데, 부동산 규제 강화 및 금리 인상 등으로 인해 일부 지역에서는 거래절벽현상이 나타나면서 역전세난과 깡통전세가 우려된다.
26일 부동산 업계와 전문가들은 내년 부동산 시장은 입주·분양 등 공급과잉, 금리, 다주택자 양도소득세 중과세, 민간 주택임대 등록, 보유세 등의 변수에 의해 큰 영향을 받을 것으로 예상하고 있다.
우선 공급측면에서 입주물량을 보자. 수도권의 경우 내년 아파트 입주 물량은 내년 17만가구로 역시 최대치에 이를 전망이다. 이는 박근혜 정부의 부양책에 힘입어 2015년 하반기 이후 건설업계가 앞다퉈 밀어낸 분양 물량이 2년6개월 정도의 시차를 두고 한꺼번에 입주가 몰리기 때문이다.
입주물량이 가장 많이 쏟아지는 곳은 경기도로 올해보다 25.7% 늘어난 16만1천992가구에 이를 전망이다. 이는 1990년 이후 경기지역 최대 물량이다. 서울지역도 내년에는 입주물량이 3만4천703가구로 올해보다 28.3% 증가할 것으로 보인다.
아파트 입주 물량이 이같이 급증하게 되면 수도권 외곽과 세종, 충청도, 경상남북도 등에선 전셋값이 급락하면서 집주인들이 세입자의 전세금을 제때 돌려주지 못하거나 세입자를 구하지 못하는 '역전세난'이 발생할 것이라는 우려도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “입주 물량 급증이 시장에 큰 영향을 줄 것”이라며 "각종 규제까지 더해지면서 내년은 전국적으로 부동산가격이 약보합세를 유지할 것으로 본다”고 전망했다.
입주물량증가와 더불어 각종 부동산규제정책은 거래격감을 불러오면서 집값상승을 어렵게 하는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI가 전 금융권에 시행되면 다주택자들의 추가주택담보대출이 그만큼 어려워져 수요 감소로 이어진다. 신 DTI는 주택담보대출을 받을 때 이전보다 소득을 더 엄격히 따져 대출한도를 계산하는 방식으로 대출한도를 그 만큼 줄여 아파트 투기수요를 줄이자는 취지로 도입된 제도다.
내년 부동산 시장의 또 다른 변수는 시중금리 상승의 폭과 속도이다. 시중금리가 0.25%포인트 오르면 금융부채를 지닌 가계가 지불해야 할 이자 증가액은 연 2조3140억으로, 내년도 금리 오름세가 가팔라지면 상환 부담도 커질 수밖에 없다. 자연히 아파트 수요감소를 부르기 마련이다.
이에 따라 매매 수요가 부족한 수도권과 지방의 일부 비인기지역의 경우, 일시적으로 전세와 대출금이 매매가격을 앞지르는 '깡통주택'과 이에 따라 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 자칫 전세금을 다 돌려받지 못하는 '깡통전세'가 현실화될 가능성도 있다. 전문가들은 현재 연 3~4%선인 주택담보대출 금리가 5%대 이상으로 급속히 올라가면 급매물 시장과 법원경매시장으로 넘어가는 이른바 ‘깡통주택’이 나올 것으로 내다보고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년에는 정부의 규제와 함께 입주·공급 물량 증가로 집값이 올해만큼 상승하긴 어려워 보인다”면서 “무주택자와 내집 마련 수요자들은 잔금을 납부하지 못해 나오는 급전세나 급매물을 노려볼 만하다”고 조언했다.
내년 4월부터 시행되는 다주택자 양도세 중과세가 주택 매매시장의 최대 변수로 꼽힌다. 서울과 수도권 주요 도시, 세종, 부산 등 ‘청약조정대상지역’에서 2주택자가 양도하는 주택은 최고 50%, 3주택 이상 보유자는 최고 60%의 중과세가 적용될 예정이다.
다주택자의 경우에는 내년 4월 이전에 집을 팔거나, 그렇지 않을 경우 ‘장기 보유’를 결정해야 하는 상황이다. 만약 이들이 매각에 나선다면 주택시장에는 급매물이 쏟아질 것으로 보이지만, 반대로 팔지 않고 장기 보유로 갈 경우에는 임대주택 등록 여부가 중요할 것으로 보인다.
정부는 입주물량 홍수로 인한 전월세시장의 불안을 최소화하기 위한 방안으로 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 마련했다. 이 방안은 임대주택으로 등록하는 집주인에 대해 2019년부터 건강보험료와 임대소득세 등을 대폭 깎아주기로 했다. 지방자치단체에 등록된 임대주택은 전월세 상한제(연 5% 이내), 계약갱신청구권제(4~8년)가 적용돼 세입자 권리 보호와 전월세 가격 안정을 기대할 수 있기 때문이다. 2016년말 기준 국내 2주택 보유자 156만명, 3주택 이상 보유자 41만명 등 다주택자 197만명이 보유한 주택은 430만가구에 이른다.
그러나 이 가운데 20만2천명만 79만호를 민간임대주택으로 등록해 놓고 있다. 나머지 177만명의 다주택자들이 매각보다 임대등록을 선호한다면 주택 매매시장엔 영향이 없지만 전월세 시장 안정 효과는 커질 것으로 보인다.
